En su S. de 10 de abril de 2025, la Tercera Sala Civil del Tribunal de Casación de Francia (n° 24-11.598) afirma la necesidad del consentimiento expreso entre vecinos para realizar aperturas en muros medianeros. Este fallo, que anula parcialmente una decisión de la Corte de Apelación de Burdeos, ofrece una guía clara sobre los derechos y obligaciones en materia de propiedad horizontal y servidumbres de vista.
Contexto del caso
Un propietario de un edificio en Burdeos, el Sr. [B], demandó a sus vecinos, el Sr. y la Sra. [Z], por haber sustituido unos cristales translúcidos por ventanas transparentes y correderas en un muro medianero que daba a un patio de uso privativo. Además, alegaba que existía una invasión de su propiedad y reclamaba la restitución del estado original (cristales opacos y fijos) y una indemnización por la pérdida de disfrute de su patio.
Decisión de la Corte de Apelación
La Corte de Apelación de Burdeos rechazó la demanda, considerando que el Sr. [B] no se había opuesto a las obras, lo que, según el tribunal, equivalía a un consentimiento tácito. Además, reconoció la existencia de una servidumbre de vista por prescripción de treinta años, basándose en un acta notarial que confirmaba la antigüedad de la estructura de vidrio reemplazada.
La posición del Tribunal de Casación
El Tribunal de Casación fue tajante en dos puntos fundamentales:
- Consentimiento expreso: Según el artículo 675 del Código Civil francés, ningún vecino puede abrir una ventana o vista en un muro medianero sin el consentimiento expreso del otro, incluso si la ventana es fija y de vidrio opaco.
- Prescripción de la servidumbre de vista: El artículo 690 del Código Civil establece que una servidumbre de vista solo puede adquirirse por prescripción si la vista se ha ejercido de manera continua y aparente durante al menos treinta años.
El Tribunal consideró insuficiente la argumentación de la Corte de Apelación, señalando que el mero conocimiento de las obras o la falta de oposición no equivalen a un consentimiento claro y explícito. Además, criticó que no se hubiera comprobado si las ventanas anteriores realmente permitían una vista y desde cuándo existía esa situación, elementos clave para aplicar la prescripción.
El Tribunal de Casación anuló la decisión de la Corte de Apelación en lo relativo a la restitución de las ventanas y la indemnización por la pérdida de disfrute, y remitió el caso a la Corte de Apelación de Toulouse para un nuevo examen. Además, condenó a los vecinos demandados a pagar las costas y una suma adicional de 3.000 euros al demandante.
