El Supremo Tribunal de Justicia portugués ha dictado una sentencia sobre los límites al ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva en terrenos confinantes, aclarando los requisitos probatorios para la aplicación de la excepción prevista en el artículo 1381.º, letra a), del Código Civil.
El caso: conflicto entre explotación agrícola y potencial urbanístico
Casa Agrícola – E…Lda. demandó a A. L…, Lda. y Leilomeireles, S.A. reclamando el derecho de preferencia sobre un predio rústico vendido sin comunicación previa. La demandante era propietaria de un terreno colindante de 1.100 m² destinado a uso agrícola, mientras que el predio vendido tenía 11.400 m².
El núcleo del conflicto residía en determinar si el predio adquirido por Leilomeireles se destinaba a fines no agrícolas, lo que excluiría el derecho de preferencia según la normativa aplicable.
Marco normativo del derecho de preferencia
El derecho de preferencia de propietarios de terrenos colindantes, establecido en el artículo 1380.º del Código Civil, tiene como objetivo esencial obviar los efectos negativos asociados a la excesiva fragmentación de la explotación agrícola, evitando la proliferación de minifundios que impiden el debido aprovechamiento y rentabilidad de la actividad.
Este instituto fue introducido en el ordenamiento jurídico portugués por la Ley nº 2116, de 14 de agosto de 1962, posteriormente incorporado al Código Civil de 1966, con el propósito de combatir la fragmentación de la propiedad rústica.
La excepción del artículo 1381.º: destino no agrícola
El artículo 1381.º del Código Civil prevé situaciones que impiden el ejercicio del derecho de preferencia, constituyendo excepciones perentorias cuya demostración corresponde a quienes las invocan.
La parte controvertida del caso se centró en la segunda parte de la alínea a) del artículo 1381.º, que establece que no gozarán del derecho de preferencia los propietarios de terrenos confinantes «cuando alguno de los terrenos se destine a algún fin que no sea la agricultura».
Interpretación jurisprudencial consolidada
El STJ ha establecido criterios claros sobre esta excepción:
Relevancia de la finalidad pretendida: Lo decisivo no es el fin al que el terreno esté afecto en la fecha de enajenación, sino el que el adquirente pretenda darle.
Insuficiencia de la mera intención: No basta la simple manifestación de voluntad de destinar el terreno a fines no agrícolas; es necesario que esa finalidad sea legalmente posible.
Carga probatoria: Corresponde al adquirente demostrar tanto la intención de dar al terreno una afectación diferente como que nada se opone a que esa intención se concrete.
Análisis de los hechos probados
Situación del predio vendido
El tribunal constató varios elementos relevantes sobre el predio objeto de controversia:
Parcelamiento histórico: Fue concedido a A. L…, Lda. una licencia de parcelamiento urbano en 1980 y 1981, pero solo se ejecutaron obras de urbanización referentes al lote «A».
Abandono del proyecto: Durante aproximadamente 40 años, no se llevó a cabo ninguna edificación concreta y significativa en el lugar.
Caducidad de la licencia: Por requerimiento del representante legal de la demandante, fue declarada la caducidad de la licencia concedida en mayo de 2023.
Mantenimiento de la afectación agrícola: El predio rústico mantuvo hasta la escritura de septiembre de 2020 su afectación exclusivamente agrícola.
Características del adquirente
El tribunal analizó detalladamente la posición de Leilomeireles, S.A.:
Objeto social limitado: Su actividad se centra en «compra y venta y gestión de bienes inmobiliarios; compra y venda y alquiler de máquinas y equipos; comercio al por mayor de bienes nuevos y usados provenientes de ventas judiciales y subastas».
Finalidad especulativa: Su único propósito consistía en la posibilidad de reventa lucrativa del terreno a terceros.
Falta de vocación urbanística: No se encuentra vocacionada ni legalmente habilitada para la prosecución de proyectos urbanísticos, lo que excede su objeto social.
La importancia del Plano Director Municipal
Uno de los argumentos centrales de la recurrente se basaba en que el PDM clasificaba ambos prédios como «suelo urbano – suelo urbanizado – espacio predominantemente multifamiliar de baja densidad».
Posición del STJ sobre la clasificación urbanística
El tribunal estableció que la mera inclusión en el PDM de la posibilidad de urbanización futura no altera la actual calificación como prédios rústicos. La clasificación urbanística, por sí sola, no es suficiente para:
- Retirar las características de prédios rústicos según el artículo 204.º del Código Civil
- Demostrar que se destinan efectivamente a fines no agrícolas
- Excluir el derecho de preferencia
Criterio determinante
Lo fundamental es la concreta destinación de los prédios, evaluada conforme al criterio legal establecido en el número 2 del artículo 204.º del Código Civil, que atiende al uso efectivo y no meramente potencial del terreno.
Distinción entre aptitud genérica y viabilidad concreta
El tribunal abordó la importante distinción doctrinal entre diferentes grados de capacidad edificativa:
Aptitud genérica: Mera posibilidad abstracta derivada de la clasificación urbanística.
Viabilidad construtiva concreta: Posibilidades objetivas de aprovechamiento del terreno, evaluadas en función de las características del suelo y de los planes vigentes.
Derecho de construir en sentido estricto: Facultad que se consolida únicamente con la emisión de la autorización o licencia para edificar.
Para efectos del artículo 1381.º, no se exige la obtención de licencia de construcción, pero sí es necesario demostrar que el predio tiene viabilidad constructiva objetiva, lo que no quedó probado en el caso.
Evolución legislativa del instituto
El tribunal recordó la evolución normativa del derecho de preferencia:
- 1962: Introducción por Ley nº 2116
- 1966: Incorporación al Código Civil con modificaciones en los presupuestos
- 1988: Alteración por Decreto-Lei nº 384/88 (revogado)
- 2015: Nuevo régimen por Ley nº 111/2015
Esta evolución muestra la constante preocupación legislativa por equilibrar la protección de la explotación agrícola con los derechos de los propietarios.
Aspectos procesales relevantes
Naturaleza de la excepción
Las situaciones impeditivas del artículo 1381.º revisten naturaleza de excepción perentoria, lo que implica:
- Corresponde a los alegantes el onus de su demostración
- Debe probarse de forma concreta y efectiva
- No basta la mera alegación o intención
Carga probatoria específica
En materia de destino no agrícola, la jurisprudencia ha establecido que corresponde al adquirente demostrar:
- La intención de dar al terreno una afectación diferente de la agrícola
- La viabilidad legal de esa pretendida afectación
- La posibilidad concreta de materializar el cambio de destino
La sentencia confirma la línea jurisprudencial que privilegia la protección efectiva de la explotación agrícola frente a especulaciones urbanísticas sin base sólida. Establece que:
- La mera potencialidad edificativa no es suficiente para excluir la preferencia
- Es necesaria prueba concreta del destino no agrícola
- Las expectativas futuras sobre desarrollo urbanístico no prevalecen sobre la realidad presente
- La finalidad especulativa del adquirente no constituye per se destino no agrícola
