La sentencia del Tribunal Supremo 333/2025, de 5 de marzo, aborda los límites de la protección que ofrece el principio de fe pública registral en nuestro ordenamiento jurídico. El fallo delimita con precisión el ámbito de aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y su relación con el artículo 33 del mismo texto legal, así como la relevancia del artículo 1259 del Código Civil en la contratación representativa.
Los hechos: una compraventa imposible
Un individuo adquirió mediante escritura pública una vivienda unifamiliar en La Nucia (Alicante), comprándosela a un supuesto apoderado de los propietarios. Los vendedores, un matrimonio belga que aparecía como titular registral del inmueble, habían fallecido varios años antes (él en 1999, ella en 2003).
El supuesto representante presentó un poder otorgado en Miami en octubre de 2014, cuando ambos propietarios llevaban más de una década fallecidos. Con este poder ficticio, se formalizó la compraventa y el comprador inscribió su adquisición en el Registro de la Propiedad.
El conflicto jurídico: ¿Opera la protección registral?
El administrador de la herencia yacente, nombrado por el Estado belga, ejercitó acción de nulidad contractual al descubrir esta fraudulenta operación. La cuestión jurídica central que llegó hasta el Tribunal Supremo fue: ¿puede el comprador que inscribió su adquisición invocar la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria como tercero hipotecario de buena fe?
La representación sin poder: aplicación del artículo 1259 CC
Un aspecto crucial de la sentencia es la aplicación del artículo 1259 del Código Civil, que establece:
«Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal.
El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.»
El Tribunal aplica este precepto pues el supuesto vendedor no tenía ningún poder de representación legítimo (pues se basaba en un documento falsificado), ni tampoco representación legal. Además, la posibilidad de ratificación posterior que prevé el segundo párrafo del artículo era imposible, dado que los titulares registrales habían fallecido años antes.
Esta falsedad en la representación determina la nulidad radical del contrato, al no existir consentimiento válido de los vendedores, elemento esencial según el artículo 1261.1 CC.
La decisión del Tribunal Supremo: límites claros a la fe pública registral
El TS ha establece, consecuentemente que:
- La fe pública registral no sana la nulidad del propio título adquisitivo del tercero. El artículo 34 LH protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, pero no del propio.
- La inscripción no convalida los contratos nulos. Como establece el artículo 33 LH, «la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes».
- Para que opere la protección del artículo 34 LH se requiere un título válido. Es fundamental que el acto adquisitivo del tercero sea válido y eficaz.
La sentencia recuerda la doctrina jurisprudencial según la cual «si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria».
La sentencia clarifica magistralmente la relación entre los arts. 33 y 34 LH:
- El artículo 34 LH es una excepción al artículo 33, pues protege al tercero de buena fe que adquiere confiando en el Registro.
- Pero esta protección solo opera cuando el tercero adquiere válidamente de quien, según el Registro, aparece con facultades para transmitir.
- La protección no alcanza a sanar los vicios del propio título adquisitivo del tercero.
