La sentencia de la Cour de cassation, tercera sala civil, del 10 de abril de 2025 (n° 23-13.003), aborda un conflicto entre arrendatarios comerciales en un mismo edificio, en torno a la modificación de las restricciones horarias de explotación de los locales y la protección de los derechos adquiridos por los inquilinos anteriores[1].

Antecedentes del caso

• Los propietarios de un edificio alquilaron en 2013 el sótano a una sociedad para explotar un bar-discoteca, imponiendo una restricción horaria (prohibición de abrir de lunes a sábado de 6h a 20h).
• En 2015, alquilaron el local de la planta baja a la sociedad Jean Trogneux para un comercio de confitería y chocolatería, anexando el contrato del sótano a este contrato.
• En 2021, los propietarios y el inquilino del sótano suprimieron la restricción horaria. Poco después, la sociedad Easy adquirió el fondo de comercio del sótano y firmó un nuevo contrato de arrendamiento, ya sin limitaciones horarias y solo para bar (no discoteca).
• La sociedad Jean Trogneux demandó a los propietarios y a Easy, exigiendo que se restablecieran las restricciones horarias y una indemnización por los perjuicios sufridos.

Decisión judicial

La Cour de cassation rechazó el recurso de Jean Trogneux y confirmó la decisión de la Cour d’appel de Douai, que había desestimado sus pretensiones. Los puntos clave de la sentencia son:

• No hubo responsabilidad extracontractual de Easy: El tribunal consideró que Easy no participó en la supresión de la cláusula de restricción horaria ni tenía conocimiento de la cláusula particular en el contrato de Jean Trogneux. Easy actuó de buena fe al adquirir el fondo de comercio y firmar el nuevo contrato, sin cometer la falta alegada[1].
• Imposibilidad jurídica para los propietarios: La corte reconoció que los propietarios no podían obligar a Easy a respetar las antiguas restricciones horarias, ya que Easy había adquirido de buena fe el derecho a explotar el local sin dichas limitaciones. Imponer esa obligación supondría vulnerar un derecho adquirido por un tercero de buena fe, lo que constituye una imposibilidad jurídica según el Código Civil francés[1]

[1] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 avril 2025, 23-13.003, Inédit https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051527706?init=true&page=1&query=&searchField=ALL&tab_selection=juri