El Tribunal Supremo español emitió el 12 de mayo de 2025 una sentencia (STS 728/2025) que aborda una problemática jurídica compleja: los derechos de los arrendatarios cuando se produce la nulidad de un procedimiento de ejecución hipotecaria que había dado lugar a la transmisión del inmueble arrendado.
Los antecedentes del caso
El caso tiene su origen en un préstamo hipotecario concedido por el BBVA en 2007 a la empresa Mediterráneo Investment Properties, S.L., novado posteriormente en 2010. Ante la falta de pago, el banco inició un procedimiento de ejecución hipotecaria en 2012 que culminó con la adjudicación de 31 fincas por un importe superior a 7 millones de euros.
La cadena de transmisiones
Los bienes siguieron esta ruta de transmisión:
- BBVA se adjudicó los bienes hipotecados y cedió el remate a Anida Operaciones Singulares, S.A.U.
- Anida transmitió posteriormente los bienes a Divarian Propiedad, S.A.U. mediante aportación social en septiembre de 2018
- Mientras tanto, en enero de 2017, Mediterráneo Investment Properties había arrendado una de las viviendas a Doña Rocío
La intervención del Tribunal Constitucional
El 14 de diciembre de 2020, el Tribunal Constitucional dictó la sentencia 187/2020 que:
- Declaró vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva de Mediterráneo Investment Properties
- Anuló el procedimiento de ejecución hipotecaria por defectos en la notificación
- Retrotrajo las actuaciones al momento anterior al requerimiento de pago
El Tribunal Constitucional consideró que el juzgado no agotó las posibilidades legales para localizar a la entidad ejecutada, vulnerando sus derechos de defensa.
El conflicto sobre la vivienda arrendada
La posición de Divarian Propiedad
En marzo de 2020, Divarian Propiedad interpuso una demanda de protección de derechos reales inscritos (artículo 41 de la Ley Hipotecaria) contra los «ignorados ocupantes» de una vivienda en Aguadulce, Almería, que resultó ser Doña Rocío.
La empresa argumentaba que:
- Era titular registral de la vivienda
- Su inscripción estaba vigente y sin contradicción
- Los ocupantes carecían de título para poseer el inmueble
La defensa de la arrendataria
Doña Rocío se opuso alegando que:
- Tenía un contrato de arrendamiento válido desde enero de 2017
- El contrato fue firmado con Mediterráneo Investment Properties cuando esta empresa era titular registral
- Estaba al corriente de todas las rentas y pagos
- El contrato seguía vigente en régimen de prórroga
Las decisiones judiciales
Primera instancia: protección del arrendatario
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Roquetas de Mar desestimó la demanda de Divarian, considerando válida la oposición de la arrendataria basada en la existencia del contrato de arrendamiento.
Apelación: revocación a favor de la propietaria registral
La Audiencia Provincial de Almería revocó la sentencia de primera instancia en noviembre de 2022, argumentando que:
- Divarian tenía legitimación activa por ser titular registral
- El contrato de arrendamiento había quedado extinguido por la enajenación forzosa conforme al artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- La extinción operaba por ministerio de la ley desde la adjudicación en el procedimiento hipotecario
La doctrina del Tribunal Supremo
Vigencia de la inscripción registral
El Tribunal Supremo confirmó que la sentencia del Tribunal Constitucional no afectaba a la validez del título de Divarian, ya que:
- La STC 187/2020 no cuestionó la validez del préstamo ni la garantía hipotecaria
- No se había anulado el asiento registral a favor de Divarian
- La inscripción permanecía vigente y sin contradicción
Protección del arrendatario con título válido
Sin embargo, el Alto Tribunal estableció que concurría el motivo de oposición del artículo 444.2.2º de la LEC porque:
- El contrato de arrendamiento era anterior a la venta forzosa (enero 2017 vs. marzo 2017)
- Fue celebrado con quien entonces era titular registral legítimo
- La venta forzosa había sido dejada sin efecto por el Tribunal Constitucional
- El contrato estaba vigente con abono puntual de las rentas
Complejidad del caso y cognición limitada
El Tribunal Supremo destacó que concurrían «dos circunstancias que determinan que el automatismo defendido por la audiencia no deje de constituir una cuestión controvertida compleja»:
- La enajenación forzosa fue posterior al contrato y quedó sin efecto
- Al celebrarse el contrato, la arrendadora seguía siendo titular registral
El procedimiento del artículo 41 LH tiene una «cognición judicial limitada» y no debe resolver cuestiones complejas sobre la validez de títulos, sin perjuicio de otros procedimientos declarativos.
El fallo y sus efectos
El Tribunal Supremo:
- Estimó los recursos de casación e infracción procesal
- Casó la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería
- Confirmó la sentencia de primera instancia que protegía a la arrendataria
- Impuso las costas de la apelación a Divarian Propiedad
La sentencia no produce efectos de cosa juzgada, dejando a salvo los derechos que cada parte considere tener en otros procedimientos declarativos. Esto significa que el conflicto de fondo sobre la titularidad y los efectos de la nulidad constitucional puede resolverse en un juicio ordinario con plena cognición judicial.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/556aeb1b292c3dd5a0a8778d75e36f0d/20250530
