El 23 de junio de 2025, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó una sentencia en materia de servidumbres de paso que clarifica los requisitos formales para su constitución cuando se realizan a título gratuito. La resolución, con ponencia del Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez, estimó el recurso de casación interpuesto contra una sentencia que había declarado la existencia de una servidumbre constituida verbalmente.
Los hechos del caso
El litigio se originó cuando los propietarios de una vivienda situada en el número DIRECCION001 de Burjassot demandaron a los dueños del inmueble contiguo (DIRECCION000) para que se declarara la existencia de una servidumbre de paso que les permitiera acceder a la planta alta de su vivienda a través de una escalera ubicada en la propiedad de los demandados.
Los antecedentes fácticos
Según se estableció en el proceso, el inmueble DIRECCION000 fue construido con anterioridad al DIRECCION001. El propietario original del primer inmueble había autorizado al dueño del segundo no solo el uso de la escalera existente, sino también la realización de obras consistentes en:
- La apertura de un hueco en la pared
- La colocación de una puerta de acceso
- La ampliación de la escalera con dos escalones adicionales
- La entrega de llaves de la puerta de acceso
Esta situación se mantuvo durante más de cincuenta años, transmitiéndose el uso junto con las sucesivas compraventas de ambos inmuebles. Los demandantes habían recibido las llaves correspondientes al adquirir su vivienda y utilizaban habitualmente el acceso.
Las decisiones de instancia
Primera instancia: Estimación de la demanda
El Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Paterna estimó la demanda, declarando la existencia de la servidumbre de paso. La resolución se fundamentó en varios elementos:
- Naturaleza del acuerdo original: Consideró que había existido un acuerdo entre los propietarios originales que excedía de la mera tolerancia, dado que implicó la realización de obras físicas.
- Carácter aparente y discontinuo: Reconoció que la servidumbre era aparente (por los signos exteriores visibles) y discontinua, por lo que solo podía constituirse por título.
- Transmisión con conocimiento: Destacó que tanto vendedores como compradores de ambas fincas conocían la existencia del paso y su funcionamiento.
Segunda instancia: Confirmación
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia confirmó la sentencia de primera instancia. Su argumentación se basó en:
- Acreditación del uso continuado: Constató que los demandantes habían tenido llave de acceso desde la adquisición del inmueble.
- Autorización del propietario original: Consideró probado que el abuelo de los testigos había autorizado expresamente el uso de la escalera.
- Ánimo constitutivo: Entendió que existía un título de constitución verbal “con ánimo constitutivo, que va más allá de una situación de tolerancia”.
Respecto a la naturaleza onerosa o gratuita del acuerdo, la Audiencia señaló que “se desconoce si tal acuerdo fue oneroso o gratuito por la amistad que reconocieron los testigos tener los propietarios”.
La doctrina del Tribunal Supremo
El motivo estimado
El Alto Tribunal estimó el segundo motivo del recurso de casación, que denunciaba la infracción del artículo 633 del Código Civil en relación con el artículo 539 del mismo cuerpo legal.
La doctrina consolidada sobre servidumbres gratuitas
La sentencia recuerda y aplica una doctrina jurisprudencial consolidada que establece principios fundamentales:
1. Principio de causalidad (STS 948/1993)
Todo negocio jurídico debe tener causa en nuestro Derecho, aplicándose el artículo 1274 del Código Civil tanto a negocios obligacionales como reales. Cuando no se prueba contraprestación alguna, el negocio se considera realizado a título de liberalidad.
2. Exigencia de escritura pública para liberalidades (STS 1063/2003)
Un mero acuerdo verbal, aun cuando esté probado, no permite concluir jurídicamente que se haya constituido una servidumbre si no consta contraprestación. De tratarse de una liberalidad, requiere escritura pública conforme al artículo 633 del Código Civil.
3. Equiparación con la donación (STS 773/2013)
La constitución gratuita de un derecho real sobre un bien inmueble es equiparable a la donación como negocio de adquisición gratuita. Requiere escritura pública con constancia del animus donandi y la aceptación del donatario.
Aplicación al caso concreto
El Tribunal Supremo señala que la sentencia recurrida:
- Reconoce expresamente que el título no consta de manera escrita
- Afirma que fue constituido verbalmente con ánimo constitutivo
- No declara ni reconoce que existiera causa onerosa
Esta “ausencia de causa onerosa sitúa el negocio en el plano de la liberalidad y, como tal, requería escritura pública como presupuesto de validez”.
La resolución final
Estimación del recurso
El Tribunal Supremo:
- Estimó el recurso de casación interpuesto por los demandados
- Casó la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia
- Asumió la instancia y estimó el recurso de apelación
- Desestimó la demanda confesoria de servidumbre
Régimen de costas
- Recursos extraordinarios: Sin condena en costas y con devolución de depósitos
- Recurso de apelación: Sin condena en costas
- Primera instancia: Imposición de costas a los demandantes
Esta sentencia refuerza la doctrina del Tribunal Supremo sobre los requisitos formales para la constitución de servidumbres a título gratuito, estableciendo que la mera manifestación verbal de voluntad, sin contraprestación probada, no es suficiente para crear válidamente este tipo de derechos reales cuando no se cumple el requisito de escritura pública exigido por el artículo 633 del Código Civil.
