El 9 de abril de 2025, el Bundesgerichtshof (BGH), máximo tribunal civil alemán, dictó una sentencia (VIII ZR 145/24) sobre la protección de los inquilinos frente al desahucio por impago de alquiler y la eficacia de la llamada «Schonfristzahlung» (pago en plazo de gracia).
¿De qué trata el caso?
Un inquilino en Berlín dejó de pagar la renta en septiembre, octubre y diciembre de 2022. La propietaria, tras los impagos, notificó el 20 de enero de 2023 tanto una rescisión extraordinaria (frístlose Kündigung) como, subsidiariamente, una rescisión ordinaria (ordentliche Kündigung) del contrato de alquiler. Sin embargo, antes de finalizar enero de 2023, el inquilino saldó toda la deuda.
El tribunal de primera instancia falló a favor de la propietaria, ordenando el desahucio. No obstante, en apelación, el Landgericht (tribunal regional) revocó la decisión, considerando que el pago dentro del plazo de gracia («Schonfristzahlung» según § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) sanaba tanto la rescisión extraordinaria como la ordinaria.
¿Qué decidió el Bundesgerichtshof?
El BGH revocó la sentencia del tribunal regional en este punto clave:
- El pago en plazo de gracia («Schonfristzahlung») solo anula la rescisión extraordinaria por impago, pero no afecta a la rescisión ordinaria basada en el mismo impago de alquiler. Es decir, aunque el inquilino pague la deuda dentro del plazo legal, la propietaria puede mantener la rescisión ordinaria y solicitar el desalojo si se cumplen los requisitos legales para ello.
El tribunal fundamenta su decisión en la literalidad y el sentido de la ley alemana (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), que limita el efecto sanador del pago en plazo únicamente a la rescisión extraordinaria. La rescisión ordinaria, aunque se base en los mismos impagos, no queda anulada por el pago posterior de la deuda.
¿Qué es la rescisión ordinaria del contrato?
La rescisión ordinaria del contrato (ordentliche Kündigung) es la forma habitual y legal de poner fin a un contrato de alquiler, tanto por parte del inquilino como del propietario, siguiendo los plazos y requisitos establecidos por la ley y el propio contrato.
- No requiere causa grave inmediata: A diferencia de la rescisión extraordinaria, la rescisión ordinaria se basa en causas previstas legalmente, como el interés legítimo del propietario (por ejemplo, necesidad de la vivienda para uso propio) o la simple voluntad del inquilino en contratos indefinidos.
- Plazo de preaviso: Es obligatorio respetar un plazo de preaviso. En Alemania, el inquilino puede rescindir un contrato indefinido en cualquier momento con un preaviso de tres meses. Para el propietario, los plazos pueden variar y deben estar justificados por un interés legítimo.
- Forma escrita: La rescisión debe comunicarse por escrito y, en el caso del propietario, debe indicar claramente el motivo.
- Protección del inquilino: La ley protege al inquilino, estableciendo obstáculos formales y materiales para que el propietario pueda rescindir el contrato ordinariamente. Solo se aceptan determinados motivos y deben estar debidamente argumentados.
Por ejemplo, el propietario puede recurrir a la rescisión ordinaria si necesita la vivienda para uso propio o si existen incumplimientos reiterados del contrato por parte del inquilino, siempre que no sean lo suficientemente graves para una rescisión extraordinaria. El inquilino, por su parte, puede rescindir el contrato indefinido sin necesidad de justificar la causa, respetando el preaviso legal.
¿Qué es la rescisión extraordinaria del contrato? Causas y procedimiento
La rescisión extraordinaria (frístlose Kündigung) permite resolver el contrato de alquiler de forma inmediata, sin respetar los plazos de preaviso, cuando existe un incumplimiento grave por parte de una de las partes.
Causas principales:
- Impago del alquiler: Si el inquilino no paga la renta o lo hace fuera de plazo.
- Falta de pago de la fianza o su actualización.
- Subarriendo o cesión no consentidos: Cuando el inquilino subarrienda o cede el contrato sin autorización.
- Daños dolosos o realización de obras no consentidas.
- Actividades molestas, peligrosas o ilícitas.
- Cambio de uso del inmueble: Por ejemplo, convertir la vivienda en local comercial sin permiso.
- Uso ilícito o inmoral del inmueble.
Procedimiento:
- Notificación formal: El propietario debe comunicar por escrito la rescisión, especificando la causa y, si es posible, aportando documentación justificativa (por ejemplo, recibos impagados).
- Plazo para subsanar: En algunos casos, como el impago, la ley puede conceder al inquilino un breve plazo para regularizar la situación antes de que la rescisión sea efectiva (como la “Schonfristzahlung” en Alemania).
- Acción judicial: Si el inquilino no abandona la vivienda tras la notificación, el propietario puede presentar una demanda de desahucio ante el juzgado.
- Desalojo: Una vez obtenida la sentencia favorable, se procede al desalojo judicial si es necesario.
La rescisión extraordinaria está reservada para incumplimientos graves y debe seguirse el procedimiento legal para su validez. En el caso analizado por el BGH, la “Schonfristzahlung” solo neutraliza la rescisión extraordinaria, pero no la ordinaria.
El Bundesgerichtshof deja claro que la «Schonfristzahlung» no protege frente a todas las formas de rescisión del contrato de alquiler por impago. Solo la rescisión extraordinaria queda sin efecto si el inquilino paga la deuda a tiempo; la rescisión ordinaria sigue siendo válida y puede conllevar el desahucio, siempre que se cumplan los requisitos legales para ello, como la gravedad del incumplimiento y la justificación del interés de la propietaria en la rescisión del contrato.
